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投资商铺有何优势

来源:澳门金沙娱乐在线 | 时间:2018-12-19

  投资商铺有何优势_销售/营销_经管营销_专业资料。投资商铺有何优势 商铺投资和住宅投资相比,商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅,另外, 商铺投资的稳定性要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造, 并配备必要的设施,这些都意味

  投资商铺有何优势 商铺投资和住宅投资相比,商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅,另外, 商铺投资的稳定性要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造, 并配备必要的设施,这些都意味着比较大的投入,鉴于客户资金投入的原因,投资回收 目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到 3-5 年, 而且很可能租户期望的 租期更长,只是商铺投资者考虑租金行情的原因,通常不会签太长的租约。 当然,商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求:商铺进入市场 后要面对两级客户,一级即经营者,另一级即消费者,两级客户需求无疑对商铺有各种 要求,假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求,那么该商铺的投资就是成功 的,但事实上,达到以上两级客户的需求比较难,对商铺投资者是一个考验;住宅所面 对的客户只有一级,那就是租户,而且用途就是居住,很显然住宅投资对专业能力的要 求相对较低。 商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分, 完全在于商铺投资的特殊性:并非所有商铺都适合任何类型的投资者,可能有些商铺适 合个人投资,但有些商铺适合机构投资。显然,个人商铺投资者和机构商铺投资者的区 别并不仅仅在于资金规模上,而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深 层区别。因而,商铺投资的回收周期在长期租赁经营中有一定的时间跨度。 商铺投资具有稳定性。有业内专业人士分析认为,投资商铺具有稳定性。住宅的租 约期限一般为半年至一年,相对较短,而商铺的租约通常为 3 至 5 年或更长。承租户对 商铺的 装修投资、赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性。此外,租金的递增保证了 商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 商铺投资具有增值性。商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低其投资 价值。相反,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值, 价值提升的同时,租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来,如 果说住宅的价值还可以相对准确地衡量,那么成功商铺的价值却正所谓无价。 商铺投资回报优势明显。与人们传统的资本增值方式比起来,投资商铺利润率高。 据业内人士分析,尽管前几年,北京等大城市涉外公寓、 别墅的投资回报率曾经达 15%-20%,但目前,住宅用房的投资回报率基本上下降到大约 6%~8%,但商铺的投资回报率单租金收益则可能达 10%~15%,有的甚至达到 20%以上。 购买社区商铺的业主,随着业主入住,人气上升,商铺价值提升成为必然。 商铺投资潜力巨大。目前,商铺投资的概念还未全面普及,一般商铺与住宅的价格 之比还远不到成熟市场情况的几分之一, 可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资 者不可以依据此比例去套用投资操作,因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺 的价格发生重大影响,而且如果住宅价格透支,这一比例更不可以参考。我国加入世贸 组织后,商业、 零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面,许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的 对于商铺的圈地运动。 商铺投资形式灵活。有调查显示,商铺的投资者主要有两种:一是专业的商铺投资 商,拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易,即购买一些商铺的产权或经营权, 然后出租给各个经营商,自己也捎带经营,但不以经营为主;二是小型商铺投资商,通 常是拥有一定闲置资金,投资一两个商铺。这中间有很多人是为了出租后赢利而购买商 铺的,而处于自营目的的购买商铺的人并不多,另外有一少部分人纯粹是为了在买进卖 出中赚取差价。 小区商铺投资技巧 三类小区商铺各有优势 一提起投资商铺, 大多数人都觉得不敢想——没有一百万元以上的资金, 哪敢梦想“一铺养三 代”? 殊不知,商铺有很多种,除了北京路上的“铺王”、天河城寸土寸金的旺铺外,还有许多小区 商铺也是大有“钱”景的: 第一,门槛低,十几万元也可以。第二,收入 可观,“稳阵”每年赚 7%~8%的收益,而且商铺还有随时升值的可能性! “国家正在加大对房地产市场的宏观调控, 尤其是住宅方面, 现在投资社区商铺是一个良好的 时机”。 有行家表示,小区商铺目前的供应量比较大,而投资风险偏低、收益稳定,只要“选得巧”, 价格上升的可能性很大,而较为偏远的大型小区盘的小区商铺升值以及收租潜力将会更大。 优先考虑临街商铺 小区商铺可分为临街商铺、小区内商铺和小区商场铺三种。有多年投资经验的资深人士郑加 强建议投资者优先考虑投资新区的临街商铺,而封闭小区内的商铺就不太主张投资,因为其 仅面向小区内居民,不容易出租和升值;另外,社区裙楼和非首层商铺的风险也较大。 中原地产研究部林莉建议,投资者选择商铺要谨记“三跟”和“三避”,即跟政策规划、跟人流、 跟产业区;避拾漏心态、避主干道、避高架桥底。 新区小区商铺更有潜力 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说 吧)表示,投资社区商铺必须充分考察商铺的发展前景,这将决定商铺能否升值,在这方面他 更看好新区;其次是考虑周边环境居民的素质和消费人群的类型,比如荔湾区的人口逐渐减 少,而且以老年人居多,就不太利于社区商铺的发展;另外,政府和发展商在该区的商业规 划直接关系到商铺的长远发展。因此他认为目前小区商铺的投资机会主要集中在大盘和新区 如番禺区和花都区。 郑加强亦看好新区的小区商铺,特别是萝岗区和南沙区因为政府开发的力度正在加快,发展 空间大,所以前景更为看好。他举例说明,萝岗区政府所在地附近的商铺价格每年都呈不同 幅度的上涨,2004 年平均价格为 6000 元/平方米,2005 年为 7000~8000 元/平方米; 目前价格已经去到 10000 元/平方米了。 投资实例 苏先生是一名保险从业员,年收入约 8 万元。有了闲钱后,苏先生第一个投资的物业就是商 铺,苏先生认为商铺投资虽然高风险但也有高回报。经过多方面的考察以及专业中介公司的 帮助,苏先生在 2004 年 3 月购得中海康城小区商铺,面积 34.5 平方米,购入价为 28.8 万元,两个月后以 2300 元/月租出。2005 年 6 月苏先生以 43.75 万元卖出,初步计算获 得纯利 20 万元。 快速计算器: 李先生用 50 万元启动资金(一般指手头闲置的资金),购买一个面积为 50.6 平方米的商 铺,总房款为 125 万元,贷款 75 万元(10 年),月供为 7500 元/月,假如市场平均投资 收益率(有租约的情况下)为 10%左右, 根据市场平均估价, 该商铺的平均租金收入为 10400 元/月,则: 年租金收入:10400 元×12 月-10400×14%(租赁税费)×12 月≈107328 元; 年供款:7500 元×12 月=90000 元; 年收益额:107328-90000=17328 元; 贷款 10 年净收益:17328×10 年=173280 元; 10 年后资产总额:1250000+173280=1423280 元; 毛利润为:142(启动资金即首付款)-1250000×3%(交易税费)=89 万元; 平均每年收益(年利):89 万/10 年=8.9 万元。 注:这只是一个静态情况下的初步分析,投资是复杂的,只有充分了解市场,才能得到良好 回报。 三类小区商铺各有优势 小区临街商铺 目前平均投资回报率:6%~10%; 适合投资对象:资金充足的投资者; 商铺特点:经营风险最小,因为其服务对象既有小区固定的客户群,也有小区外的居民,服 务受众面较广,容易获利。 投资注意: 1、商铺面对的是二级马路面还是六车道的主干道路面。一般来说主干道路面的商铺比较难 吸纳人流,如果该主干道路面商业成行成市的另当别论。 2、区域内消费的人群主力是小区内还是小区外。尽管有部分小区商铺面向街道,但是主要 消费人群仍然为小区居民,这样投资临街商铺就同投资小区商铺没有什么区别,如番禺祈福 新村。若临街商铺面对的客户除小区业主还有外围的客人,投资前景就相对乐观,如天河北 的芳草园。 3、路段附近有写字楼或其他楼盘在建,或者将会有地铁,都将令商铺升值;如果建高架桥 就可能不利于升值。 4、所选地点的区域性商业气氛是否浓厚等。 小区内商铺 目前平均投资回报率:4%~6%; 适合投资对象:资金相对较少的投资者; 商铺特点:目前未成熟的小区(即小区尚未完全入住)商铺的售价一般在 7500~12000 元 /平方米左右。成熟的小区商铺则在 10000~20000 元左右。 投资注意: 1、小区的管理问题以及小区居住人口数目,因为小区内商铺一般是为满足小区居民需要。 2、小区周边是否已经有成型的商业系统。如果周边已经有较成熟的商业配套,那么商铺营 运就较困难,租金收入也不会高。 小区商场铺 目前平均投资回报率:3%~8%; 适合投资对象:有一定投资经验的投资者; 商铺特点:投资最为被动。受发展商整体操控。 投资注意: 1、了解发展商卖出铺的数量,若 50%以上的商铺已售出,将不利于发展商对整个商场的包 装和宣传,投资的商铺升值可能性也会降低。 2、留意商场的整体规划状况,以及管理状况。若商场经营不善或管理不过关,投资者随时 会触礁。 投资商铺的优势 商业地产公司开发商用物业,首要的是若何收回投资,若配合实现利润最大化,而这有 面对着众多的大大小小的投资者,在我司的开发模式下,投资者的地位尤为重要。投资者投 资行为直接关系到项目的收益能力。 一、商铺热销的原因 1、市场环境因素:社会经济和城市建设的发展,商业的作用显著增强,商品住宅区大 量兴起,也促进了周边商圈的发展; 2、投资因素:目前个人投资渠道较少,股市、债券等投资回报不理想,国内外连锁机 构竞相圈地,抢占市场,也加大了商铺的需求量。 二、投资商铺的优势 1、稳定性:相对于股市、债券等,其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的,而大 多数投资者认为,投资商铺可以获得稳定的收益; 2、能长期升值:从投资者的角度,认为物业是会长期升值的; 3、具有高回报率:住宅回报率一般只有 3%~5%,而商铺的回报率可达 5%~8%,甚 至 10%,对投资者具有诱惑力; 4、具有投资潜力: 三、商铺投资者的类型 1、专业的商铺投资商:拥有较为雄厚的经济实力,做大型商铺投资,购买商铺的产权 或经营权,出租给各个经营商; 2、小型商铺投资商:拥有一定的闲散资金,适宜个人。 四、商铺的主要类型 1、新建住宅底商:目前已成过时趋势; 2、已经形成规模的大型商业街区: 3、大型人流集散地: 五、商铺投资的类型:购买和租赁,购买又分初始购买和二手购买,租赁又分直接租赁 和转租。 六、商铺选择的六大要素:人气,位置和交通,铺型设计,物业管理,商业承载量,升 值潜力。 七、商铺价值的市场分析 1、是否处于核心商圈:核心商圈的力量是巨大的,是否处于核心商圈,其价值的相差 可达数倍; 2、市政规划如何:市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落,对商业的巨大 影响不可不引起重视,比如城市交通建设,市政工程建设,城市规划; 3、掌握租金水平及未来走势:这对大多数投资者来说较难,但他对投资收益的判断至 关重要; 4、选择成熟地段:地段的重要性是多数投资者所关注的; 5、注重长线收益:投资决策时切忌只顾现实利益,投资是一个长期行为; 八、商铺投资收益率的计算 1、租金回报率分析法 公式: (税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价 这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析 的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2、租金回报率法 公式: (税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金 回收期的长短。 弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。 且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 3、IRR法(内部收益率法) 公式:IRR=累计总收益/累计总投入 优点:考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结 合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按 复利计算。 弊病: 通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。 而未来租金 的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有 贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为 投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租 金以及能否迅速出租。 由于房价是已知的, 于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成 为投资成败的关键。 九、投资商铺的风险因素及防范 1、政策风险:产业政策、税收政策、信贷政策等,把握房地产政策周期是防范商铺投 资政策风险的重要举措,把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的; 2、行业风险:行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等, 密切关注相关信息,规避风险; 3、操作风险的防范:注意区域内商铺的总量和增量,把握投资时机,注意物业管理, 考察商铺所在商业区的种类和规模,密切关注环境特征与自身特性。 十、投资商业地产重要的是前期策划,强调的是理性投资,应持谨慎性原则。 我们在开发商业地产时, 可以有针对性地策划, 有一些项目可以针对专业的商铺投资商, 专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力, 可以购买商铺的产权或经营权, 出租给各个经 营商,若其整体取得经营权,则我方可以此优质资产融资,达到预期目标;有一些项目可以 针对小型商铺投资商,就应策划适宜的投资模式,给投资者一个较为理想的预期,以达到双 赢或多赢。 开发商业地产,应有以投资者为主的思想,通过市场分析,评估商铺的价值,按投资者 的需求选择适宜的地块,有针对地做好商铺的策划,体现商铺价值的最大化。 从 10 万到 500 万 商铺投资案例分析 追随着商业地产的兴起之路,不难看出商业地产集中爆发的趋势。商业的成功运营,会 使商业地产的价值随着时间的积累而升高。然而,面对汹涌的商业地产市场,我们应该怎样 运用自己的优势“借钱生钱”?? 50 万投资返租商铺为首选 个人状况:马先生,年薪 20 万,家中两房一车,其中一处 110 余平房产(价值 60 万元) 用于三口之家自住, 另有其名下 70 平方米住房 (价值 30 万元) 一套, 由马先生的父母居住, 每月家庭各项开销约为 10000 元。每年节余的近 14 万元,均有马先生的太太打理。除多数 用于基本的储蓄和国债外, 小部分用于基金和股票投资。 但是马先生一直想投资一些不动产, 为了不影响家庭的正常生活与开销,马先生有意将部分存款即 50 万元用于不动产投资。 【投资计划 A】 投资建议:沈阳国际纺织服装城 首先推荐沈阳国际纺织服装城。此商铺类型为 40 年产权商铺,主要经营纺织、服装、 皮革类商品,服装城采取统一招商统一开业的经营模式进行管理。 以 19.2 平方米的商铺为例,商铺总价 14.02 万元,一次性支付返 16%,即返 21535 元, 那么实付总价为 113057 元。服装城预计 2009 年底交付使用,保守估算将于 2010 年与 2011 年作为市场培育期。 2012 年市场进入成熟期, 按照每月租金 2300 元计算, 每年租金收益 27600 元,约 2015 年收回成本,即项目投资回收周期为 6 年。不考虑租金上涨的因素,10 年投资 总收益为 110400 元,20 年投资收益 441600 元。服装城商铺主要以 19.2 平方米和 28.8 平方 米两种主力户型。商铺价格也根据楼层和位置有所区别,总体区间在 6000-10000 平方米。 马先生可以根据自己的需要选择一个或几个铺面。 但是通常理财专家经常给出的建议是: “不 要把所有鸡蛋放在同一个篮子里” , 所以记者建议马先生可以综合考量几个项目, 分散选择, 合理分配。 【投资计划 B】 投资建议:亿丰时代广场 另外, 还为马先生推荐亿丰时代广场商铺。 亿丰时代广场是浑南奥体商圈的超大型商业 地产项目。总占地面积 16.8 万平方米,总建筑面积 80 万平方米,其中商业面积 45 万平方 米,是目前沈阳乃至东北地区为数不多的大规模的主题商业中心。 以 20 平方米商铺为例,单价为 7200 元/平,总价 14.4 万元。每年固定按照税后 8%的 固定回报, 购铺当时即返两年共计 16%的回报, 返 23040 元。 所以购铺时只需要花费 120960 元。第三年回报仍旧是 8%,第四年和第五年每年回报均为 9%,也就是说截至第五年,一共 可以获利 42%。到第六年开始可以选择几种方式,一种是选择开发商回购,也就是以 14.4 万的价格卖回给开发商,最终五年获利 42%,即得 60480 元回报。还可以选择继续投资, 得到每年固定 9%的收益率。另外也可以选择实际收益,也就是当时店铺的实际租金作为投 资回报,但是需要支付给开发商一成的管理费用,也就是将实际收益分为两份,纯收益为九 成。记者 郑莹莹 100 万 稳健投资才是正道 个人状况:张先生,一家广告公司的老总,手里有 100 万元的资产,准备投资商业地产。 随着张先生年纪的增加,家庭责任的担子也在加大,因而张先生并不追求有较高收益、风险 较大的投资。保守的稳健型投资才是最适合张先生的方案。 【投资计划 A】 投资建议:市中心的商住公寓 鉴于张先生的情况, 定期收取租金的商业地产投资最为适合。 历来沈阳的投资者习惯于 购买普通住宅后出租赚取租金,而记者建议张先生在沈阳市内五区的中心地段,购买 1~2 套商住两用的公寓产品, 如太原街商圈内的万达新天地推出的精装修公寓, 不但可以等待公 寓升值,还可以赚取稳定的租金收益。 对于商住公寓产品,张先生要注意三点。其一,投资的产品最好在中心区域,地段好的 房子不仅更保值, 增值也更快。 像记者调查了解的位于太原街商圈的嘉润东方香榭丽的公寓, 50 平的户型售价约在 40 万元,目前月租金可达到 2500 元,扣除物业费、采暖费等费用, 产品的年回报率约为 7%。其二、精装修的商住两用公寓是最佳选择。精装修的房子省心省 力,张先生可节约不少时间,而商住两用的公寓产品最大的优势就是可作为写字间出租。写 字间的租金显然比住宅的更高,因而出租的回报率也更高。其三、公寓的物业管理水平一定 要高。根据北京、上海、深圳等一线城市的经验,物业水平越高的公寓租金也越高。 投资者靠出租公寓即可得到约 7%的年回报率,对北京、上海等城市来说几乎是不可能 的,但是沈阳却可以。如此稳健而低风险的投资,应该是张先生投资的首选。 【投资计划 B】 投资建议:二环大盘的商业网点 目前,新建小区的门市更是精明投资者的最爱。张先生的 100 万元可以购买商业网点, 仍是靠赚取租金进行投资。 社区的商业网点为什么这么受欢迎?随着沈阳这座城市的不断扩大, 沈阳人已经越住越 远,以往二环外就是郊区的概念已经被打破。而随着房子越盖越多,业主不断入住,其对各 项生活配套的要求也越来越强烈。 而社区的商业网点离业主最近, 并且可以辐射周围的其他 小区。 记者建议张先生选择二环外大盘扎堆的地方,购买一套或几套中小面积的临街商业网 点。像沈城西北部的荷兰村区域、西南部的于洪新城、北部的道义大学城,开发项目不仅扎 堆,而且开发体量大,未来的居住人口将以万计,消费客流也不会少。最重要的是,几个区 域已经有一些项目进入入住阶段,可以缩短投资产品的空置期。一般来说,商业网点的年回 报率在 6%~10%, 面积在 50~70 平方米的最容易入市。 而记者调查沈阳二环外的这类中小面 积的临街商业网点并不少,售价在 5000~10000 元/平方米不等。而许多新项目都打出了售后 三年或五年包租,并承诺回报率在 8%左右。而好的社区商业网点随着入住人口的增加,租 金也会水涨船高。 200 万 进军核心商圈 个人状况:王先生,沈阳一家广告公司的总经理,公司从最初的三人组合发展到了现在 二十多人的集体。如今有房有车的他,绝不满足现在的生活状态,决定拿出 200 万元投资商 业地产,让钱生钱。 【投资计划 A】 投资建议:新区商业为投资方向 新区商业也是投资的方向。 比如浑南新区奥体板块, 入住人口的增多将为新区商业发展 奠定基础。以亿丰时代广场的一套较好位置的商铺为例,面积 100 平方米的商铺约 120 万, 按照前 5 年固定 42%的税后净租金收益,后 5 年可以选择 9%固定回报或实际租金收益,投 资者八年半的时间就能回本,而在这八年的时间内,商圈的氛围已经成熟,商铺还在不断升 值,预计升值几十万不成问题,10 年赚两铺不难实现。剩下的 80 万可以挑个地铁商铺来出 租,位于中街地铁口的大发广场,地下地铁口商铺 20 平方米约 60 万,随着地铁的开通,地 铁商铺必然升值。除了可以选择地铁商铺,80 万可以买两套小公寓用来出租,比如太原街 的万达新天地精装修公寓,每月稳收约 5000 元租金,年收入约 6 万元,随着租金的上涨, 10 年左右基本回本,净赚两套小公寓。 【投资计划 B】 投资建议:成熟社区门市 通常情况下, 一座新城拔地而起的同时也要规划出商业的比例, 特别是远离购物场所的 郊区大盘,社区商业必可不少。如新湖北国之春、保利花园等这种大盘,买一套 100 多平方 米的门市或出租或自营都是一种赚钱的方式。 如果对做生意一窍不通最好租出去, 当房东省 时省力,一年租金在 10-20 万之间,已经非常不错了。如果自己经营不妨试一试开一家连锁 超市,例如每之购超市,百平以上,投资 30 万就能经营起来,房东轻松变老板。 【投资计划 C】 投资建议:选择普通住宅、写字间等稳定渠道 投资商业地产收益快,但同时也承担着高风险,所以投资普通住宅、写字间、公寓等属 于比较稳定的投资渠道。三好街商圈不缺乏客源,公寓的价格也相对较贵,房价 6000-10000 元之间。位于三好街南端的华强广场,推出买公寓赠铺的活动,购买一套 70 多万的公寓赠 送柜台三年的使用权,柜台每月能租上 500-1000 元不等,三年获益约 3 万,也可以自己经 营。而公寓在三好街一带也能租上高价,60 多平方米租金在 2000 元左右,加上铺位年收益 3 万多。同时还可以再买两套写字间,商务人士对写字间的要求只在于地段,好地段的写字 间租期长达几年,房东定期获取租金,而且无论刮风下雨,收益十分稳定。公寓、柜台、写 字间同时出租,一年起码获益十几万。 500 万 高档商业和豪宅为首选 个人状况: 陈女士,2000 年的时候开始投资, 在商品房开发还没有现在这么火爆的时候, 陈女士就把自己手中 100 万的积蓄全部买了房子。 当时陈女士投资主要以普通住宅和门市为 主,中心地段,而且是短线 年年末,其它城市房地产刚刚出现下滑迹象,但沈 阳楼市还是红红火火一片,陈女士赶紧把自己手中的 7 套房子全部卖掉。几年下来,陈女士 已经由最初的 100 万元积攒了 500 万元资金。 但目前楼市还不是十分稳定, 投资应该格外小 心,像以前的投资策略肯定行不通了。于是,她开始关注起高档住宅和商业地产项目。 【投资计划 A】 投资建议:投资城市豪宅 根据国外及其他城市经验判断,城市豪宅因其最大限度地占有资源,因此在保值、增值 方面是很多投资者的首选。2007 年,美国发生了严重的次贷危机,普通住宅甚至标价 1 美 元出售,但是纽约曼哈顿的城市豪宅价格仍然是不断上涨,平均每个月就达到 5%左右。 据统计,2008 年初至今,京沪等地城市豪宅的销售受市场调整影响最小。在记者采访 过程中,一些地产老总也表示,房地产投资,越贵越买。记者建议,占据核心地段优势的世 贸五里河及占据景观优势的金地长青湾, 作为沈阳城市豪宅典型的代表, 张女士可以重点考 察一下。 【投资计划 B】 投资建议:投资高档商铺 地铁之上的商业地产项目相对来说风险较小。地铁所经之处,无论是商业还是住宅,增 值是肯定的, 这是已经在其他城市得到多少次验证的事实, 关键的问题就是在地铁商业中如 何优中选优。由于张女士资金比较充足,因此可供选择的空间就非常大。比如位于青年大街 双地铁交汇处的领先国际城,个人认为,其写字楼就很具有投资价值。另外,其商业部分由 百联来主导运营,目前已经初具规模,也有一些餐饮和娱乐项目正在招商中,张女士可重点 考虑。投资商业地产,依托已经成熟的商圈也可降低投资风险,基于此,目前市场中的热点 项目华强电子广场和大发广场也可重点考察, 前者依托三好街和开发企业深圳华强的成熟经 验。后者依托百年中街商圈和地铁出口,投资收益都是有一定保障的。 【投资计划 C】 投资建议:选择加盟连锁 众所周知,自己创业难,风险大。像张女士这样只有在房地产领域投资经验的人而言, 选择品牌连锁加盟就可以降低投资风险。 在餐饮方面, 百盛餐饮旗下的肯德基和必胜客是热 门项目,随着沈阳大型综合商业项目的不断面世,这些店也都在必须进驻的范围之列,因此 选址不是难题。 再有, 像如家酒店在沈阳经营也颇有特色, 要求投资者资金在 500 万元左右, 按此投资测算,公司给出的年投资收益率参考值大概在 15%左右。 商铺投资的三种赢利模式 大小商铺各有优势 商铺投资就象是养鸡,有三种赢利模式。第一种,买回小鸡苗,从小养大, 以卖肉鸡为主要赚钱目的,如果养大的鸡又能下蛋,还能够兼赚蛋钱。第二种, 买回蛋鸡,以生蛋卖蛋为主要赚钱目的;第三种,买回蛋鸡,一边捡蛋赚蛋钱, 一边看着市场蛋鸡价格变化,适时卖出,赚到差价。 商铺投资的第一种赢利模式,就是在城镇的新区买进商铺,作长线投资,耐 心等待商铺升值后卖出。 这种模式的优点: 1、 新区商铺买进价格很低, 一般只有成熟旺区商铺价格的 1/3-1/5, 甚至更低, 总价较低,每套约 50 万元,适合中小投资者; 2、新区商铺一般人不看好,开发商一般公开发售,有心的投资者容易买到位 置好结构好的商铺,二手市场上往往也能碰到性价比很高的心水铺。例如,2004 年番禺钟村锦秀花园西区公开售卖翠屏苑商铺,一线街(路)可作饮食商铺,南 向,均价只有 4000 元,相当于该区住宅的 2 倍价。 3、跌价风险很小。新区的发展商定价比较保守,一般按照成本加上一个很合 理的利润率来定价,只要市场上商铺的总成本(土地+建工+销售+财务+税等) 没有明显降低, 新区商铺跌价的可能性非常少。这就好象鸡苗一般很少会跌价一 样,因为鸡蛋价和孵化成本基本上是稳定并逐步上升的。 4、升值潜力大。小鸡变成大肉鸡,升值 20 倍左右,新区商铺往往也有很大 的升值空间。例如,前面例子的商铺,2007 年价格已升到 12000 元以上,3 年多 时间升了 2 倍以上。 这种模式的缺点:1、由于配套未成型,商业气氛不浓,消费人口很少,新区 的商铺往往不容易成功出租, 即使能出租, 租金也很低。 因此, 新区商铺买进后, 在头几年里(一般 1-3 年)不但没有净收益,而且还要继续投入(管理费等), 就象买回的小鸡苗,开始不但不会下蛋,而且还要每天喂养。投资者心里一定要 清楚,这种模式的利润点是未来商铺增值,收租金不是主要目的,不要太看重租 金。2、新区的建设规划存在较大变数,碰到有利好的新规划,自然会刺激商铺 价格快速上涨,如果碰上不利的规划项目,商铺的升值空间会受到压缩。再以前 面翠屏苑的商铺为例,2006 年,公布规划建设广州-高明高速公路,正好在翠屏 苑一侧通过,一些业主担心商铺受其影响会贬值,纷纷抛售,价格 8000 元/方左 右。到了 07 年,规划设计部门考虑将广明高速路在翠屏苑的这一段改为下穿式 遂道,减少对翠屏苑商铺和住宅的影响,这才恢复了业主的信心,商铺价格回升 至 12000 元以上。 商铺投资的第二种赢利模式,就是在城镇的成熟旺区买进商铺,以出租收租 金为目的,长线投资。 这种模式的优点: 1、投资马上有较高回报。成熟旺区的商铺一般是带租约出售,即使没带租约, 也很容易出租,而且租期较长、年递增率高、租金回报率较高,一般是 8-10%。 例如,天河北旺区商铺的售价约 60000 元/方,月租金高达 500 元左右。海珠区 前进路附近的临街商铺售价约 45000 元/方,月租金约 300 元左右。这一回报率 高于住宅租金回报率,后者一般是 5%左右。2、商铺稳步升值。成熟旺区商铺的 价值主要由租金回报率来衡量,由于“行规”租金每年都按一定比例(10%左右) 增加,商铺也跟着逐年升值。 这种模式的缺点:1、升值速度比较慢。成熟旺区商铺的升值预期相对确定, 主要还是按租金收益率来推算,也就是说,价格受到租金的限制。2、当 CPI 上 涨超过租金收益时,投资的实际回报大打折扣,甚至亏损。3、由于商铺有一定 的使用期限, 成熟旺区的商铺剩余的使用时间比较短, 一般只有 20-30 年, 所以, 其未来的价值受到折旧加速的限制,价格会升到一个平台后保持几年时间,然后 开始逐年降价。 就象母鸡过了下蛋年龄之后, 越来越老, 最终的价值不大。 因此, 投资者一定不要忽略商铺折旧的因素,否则,整个投资可能会得不偿失。试想一 下这样的案例:张先生 07 年在西关买了一个二线 元/方,剩余 使用年限 18 年,每年租金 1500 元/方,年增 5%,大约 10 年收回投资(未计利 息),最后 8 年收入总租金约 20000 元。18 年平均收益率计算如下: 20000÷ 18000÷ 18 年 X100%=6% 平均收益率与银行利息不相上下。 商铺投资的第三种赢利模式,就是在已逐渐开始旺起来的区域买进商铺,一 方面马上出租,一方面等待理想的升值价位出售,中短线投资。目前的珠江新 城就属于这样的区域。商铺价大约 40000 元/方,月租金 200 元/方左右,租金回 报率约 6%。 这种模式的优点是:基本上能保证即买即租,马上有租金回报;同时,有较 高的升值空间。象珠江新城现在 40000 元/方的价格,预期未来每年升值 15%是 比较现实的。 也就是说预期 5 年后价格为 70000 元, 相当于现在天河北的商铺价。 缺点是:与第一种模式比,这种模式的商铺总价比较高,每套总价将高达 2-3 百万元,比第一种模式高出多倍。而且,今后出售相对困难些,只有资金实力足 够的投资者才会考虑购买。 总而言之,三种投资赢利模式各有优缺点,投资者可根据自己的实际做出理 性选择。当前,国家和地方针对房地产业的调控越来越紧,商铺投资将面临更多 的不确定性,但是,有一点可以肯定的是,“一铺养三代”依然是商铺投资最主要 的理由。 商铺投资与其他投资产品发展空间比较 优势明显 ?? 商铺投资作为当前市场关注的投资形式,其投资方式、状态、收益能力、风险度等与 其他投资品种有着很大的区别,针对其发展空间笔者一一例举。 ?? ?? ?? ?? 1、证券投资 风险大,投资回报低 ?? ??商铺投资作为房地产投资形式的一种, 具有房地产投资普遍的低风险特点, 与商铺投资 相比,证券投资风险较大,投资回报较低。 ?? ?? 2001 年~2002 年的两年中,国内深圳、上海股市股指大幅下跌,2001 年上证指数从 2077 点开盘,在 2001 年 6 月份最高触及 2245 点后,就开始了漫漫熊途,最低探至 1514 点,最终跌至年底的 1646 点,当年,深沪股市股票跌幅普遍达 40%左右;2002 年上证指数 从 1643 点开盘,最高摸高至 1748 点,最低探至 1339 点,并最终收盘至 1357 点,深沪股 市散户普遍发生大幅亏损, 就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。 从以上情况可以看出, 国内证券市场的风险很大,投资收益率较低。 ?? ??对于绝大多数个人投资者来讲, 在中国证券市场投资赚钱的确很难, 因为散户投资者从 股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力,换言之,是从投资机构兜里赚钱;但商铺投资 却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托,进行的产业投资。 ?? ?? 2、写字楼投资 供需饱和,升值空间有限 ?? ??写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言,从整个市场来看,投资收益率可以达到 10%左右,但问题是目前市场的供应量比较大,有些地方呈现饱和的状态,而且写字楼升值 空间有限,投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场,其投资灵活性值得 商榷。 ?? 3、住宅投资 风险加大,收益小 ?? ??商铺投资和住宅投资相比,商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅,在目前的市 场情况下,住宅投资收益率约为 8%左右,商铺的投资收益率约为 10%~15%。 ?? ??近两年北京的住房涨幅较大,政府正在进行宏观调控阶段,投资住宅风险日益加大,一 线城市房价出现松动现象, “拐点论”沸沸扬扬被炒热,市场仍处于观望氛围浓烈,投资住 宅很容易被套劳。 ?? ??但商铺价格相对稳定,按常规来讲北京区域性商铺应该在住房价格的 2-3 倍以上,但是 目前北京多数商铺价格与住房价格持平或维持在 1.5 倍左右,而且有的区域性商业比住宅还 低,因此以买住房的价格或者更低的价格买商铺,存在着不小的升值空间,另外能成气候的 区域性商铺具有相当的唯一性和独特性,升值潜力会节节攀高。 ?? ??不少中小投资者把目光转向投资回报稳定性较强的区域性商铺, 这使得目前北京商铺普 遍热销。而作为离 cbd 最近的通州区,区位优势加之政策支持,这块区域洼地的发展前景无 须赘言。 ?? ??笔者认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种,商铺投资与其它投资比较的 话,很显然前者属于更有发展空间的投资类型。

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